房屋抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」。普通抵押權適用於單次、固定金額的貸款；而「最高限額抵押權」則設定一個額度上限，在額度內可隨借隨還、無需重複設定，特別適合企業主或自營商。
透過融資公司－如禾基好貸辦理房屋二胎，通常採用最高限額抵押權設定，不僅保障雙方權益，更提供借款人靈活調度資金的空間，避免坊間不肖業者利用普通抵押權巧立名目收費。
王小姐是法式甜點店的主理人，七年前創業需要資金，曾經嘗試向銀行申請用剛買的中古屋增貸。但因為繳款期間還不久，剩餘貸款占收入比重太高，且房屋的價值沒有增加，沒能順利核貸。
她轉往跟禾基好貸接洽，辦理房屋二胎貸款，因為申辦流程需要，在地政機構申請註記「最高限額抵押權」於建物謄本，保障債權人權益，同時讓貸款案件能夠順利完成。
透過融資管道，王小姐順利借到一筆資金，而且「最高限額抵押權」的特性，是可以在設定的額度內借款，不須重新設定，因此讓她在需要周轉的時候，就向我們申辦貸款，撥款快速，馬上就能解決資金問題。
經過大量曝光與口碑行銷，王小姐的甜點店生意興隆，自然能夠快速繳還貸款。在貸款還完的時候，她就能申請把抵押權塗銷，迎向快樂輕鬆的未來！
▋重點1：普通抵押權介紹
定義與概念
普通抵押權是一種擔保「特定債務」履行的法律權利。由抵押人（屋主）以其不動產作為擔保品，若債務人未能按時履行債務，債權人可依法處分抵押物（如拍賣）以清償債務。
優缺點分析
優點：擔保金額與債權範圍明確，結構簡單。
缺點：若未來有新增借款需求，需重新設定，手續繁瑣且缺乏彈性。此外，坊間部分不肖業者可能利用普通抵押權契約，隱藏高額違約金或手續費，借款人需特別留意。
▋重點2：最高限額抵押權介紹
定義與概念
最高限額抵押權是針對「一定範圍內的不特定多筆債務」提供擔保。雙方設定一個「最高擔保額度」，在該額度內，債權人與債務人可多次借貸或追加債務，無須每次重新設定。
優缺點分析
優點：靈活性高，適合企業貸款或長期週轉。總額確定（通常設定為貸款金額的1.2倍），不易有惡意操作空間。
缺點：對於僅需一次性小額貸款的人來說，概念可能較為複雜。
▋重點3：普通抵押權 vs 最高限額抵押權比較
| 項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
|---|---|---|
| 擔保範圍 | 單筆固定債務 | 不特定多筆債務（額度內） |
| 適用對象 | 個人房貸、一次性修繕 | 企業貸款、循環融資 |
| 彈性 | 較低（追加需重新設定） | 較高（額度內可隨借隨還） |
如何選擇？
- 普通抵押權：適合一次性、金額固定的貸款，如購屋或單次修繕。
- 最高限額抵押權：適合企業主或自營商（如王小姐），需要靈活資金周轉，針對多筆債務提供擔保。
▋重點4：抵押權塗銷登記流程
當債務完全清償後，必須辦理「塗銷登記」，不動產的所有權才能完整回歸。流程如下：
1. 準備必要文件
- 債務清償證明（由債權人提供）
- 抵押權塗銷同意書
- 他項權利證明書（抵押權設定契約書）
- 申請人身分證明文件與印章
2. 提交申請步驟
前往不動產所在地的地政事務所，填寫「土地登記申請書」，並附上上述文件。也可以委託代書辦理。
3. 審核與完成
地政機關審核無誤後（通常需3-5個工作日），即會刪除謄本上的抵押權記載。建議申請新的謄本確認塗銷是否完成。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：哪種抵押權更靈活？
- A：最高限額抵押權。因為它允許在設定的最高額度內，隨時借款或還款，無需每次重新辦理設定登記，節省時間與規費。
- Q2：塗銷登記的必要條件有哪些？
- A：最主要的條件是「債務完全清償」。清償後取得銀行或融資公司開立的「清償證明」，才能向地政機關申請塗銷。
- Q3：債務未清償是否可以提前塗銷？
- A：一般情況下不行。除非取得債權人的同意（如債權人自願拋棄抵押權），或者透過法院判決等法律程序，否則必須還清債務才能塗銷。
