禾基好貸將透過真實案例，帶你看懂房屋增貸與房屋二胎貸款的差別，說明兩者在額度、利率、申辦速度與適用情境上的不同，協助你在債務整合或資金周轉時，做出更安心的選擇。
李小姐是公立學校資深教師，兼任行政主管，工作已有12年，年收入穩定在90萬左右，並享有公家機關福利。
然而家裡有年輕遭逢車禍，全身癱瘓的哥哥，必須請看護照顧，加上父母年邁需要陪伴和有固定復健開銷，她肩膀上的擔子很沉重，有多筆生活所需辦理的信貸，還有車貸等開支。
雖然李老師信用維持良好，但多筆貸款導致負擔加重，每月支付貸款與生活費，幾乎沒有額外緊急備用金。
近期因為小孩有機會出國留學，讓她相當開心，只是國外學費高昂，加上初期費用，讓早就捉襟見肘的情況更加困難。況且名下已有多筆信貸，她自知銀行不是能貸款的途徑，所以非常苦惱。
從網路查詢資料，李老師發現合法融資公司的二胎房貸，可以快速取得資金，還能自行將名下債務整合。
她與禾基貸款顧問接洽，經過專業評估，我們建議用自住房屋為抵押，重新整合房屋二胎貸款，以優惠的利率獲得大筆資金。
不同於銀行二順位房貸審核嚴格，還需要大約兩星期，李老師從禾基申辦房屋二胎貸款，成功取得300萬，而且僅花五天時間。
這筆錢讓她清償多筆信貸，還有餘裕支付小孩留學費用，彈性還款與期限長的房屋二胎貸款方案，讓她每個月繳費壓力減輕，開展難得的笑容。
▋重點1：什麼是房屋二胎貸款？
房屋二胎貸款，可稱為二胎房貸或二順位房貸，是指在房屋已經有第一次貸款的情況下，再次利用同一房產，向另一家銀行或民間金融機構，申請第二筆貸款。
簡單來說，房屋二胎貸款是在原來的貸款基礎上，新增一個次順位貸款，通常第二順位的貸款單位，會是新的銀行或民間機構。
需要注意的是，無論是向銀行還是民間機構辦理房屋二胎貸款，只要是自有房產，都可以合法申辦，需要簽訂契約合同來保障雙方的權益。
房屋二胎貸款的適用情境
- 需要高額度資金，例如創業、醫療或生活支出。
- 無法透過原銀行申請增貸，或增貸額度不足時。
- 希望快速取得資金，解決短期週轉問題。
▋重點2：什麼是房屋增貸？
房屋增貸，意思指借款人用原有房屋，再次向相同銀行申請另一筆貸款。這代表借款人已償還一定比例的原有房貸，同時可能因為房屋價格上漲，估價後有多餘額度，可以增貸舒緩資金需求。
簡單來說，房屋增貸是在同一金融機構進行貸款額度的提升，並且額度通常取決於原貸款的本金攤還比，做為增貸額度考量。
房屋增貸雖然比房屋二胎手續簡單，但增貸額度取決於房屋殘值，以及原貸的本金攤還比，和借款人收支和信用條件做審核，銀行對於房屋估價較為保守，審核嚴格且額度不高。
房屋增貸的適用情境
- 隨著房價上漲，房屋能貸款的額度會逐漸出現，當有資金需求時，便可透過申請房屋增貸取得款項。
- 需要期數長，利率相對低廉的貸款，可供靈活運用。
- 可以接受審核期間較長，並非立即急用的申請人。
▋重點3：房屋增貸與房屋二胎貸款的差異
房屋二胎貸款特點
高額度貸款
二胎貸款最高可貸至房屋估值的100%，特別適合資金額度需求較大的客戶。
審核較寬鬆
與傳統銀行貸款相比，二胎貸款申請流程通常比較簡單，對借款人的收入證明要求不高，審核寬鬆。
撥款速度快
二胎貸款撥款速度相對較快，對急需資金的人來說，是非常關鍵的優勢。
較高的利率
由於貸款成數高，風險性相對提高，但審核條件較為寬鬆，二胎貸款的利率通常比一順位貸款利率高。
房屋增貸特點
增貸額度受限：房屋增貸的額度受到原貸款金額限制，因此通常無法獲得大筆額度，特別是當原貸款償還時間較短，或是只繳利息未還本金時。
審核標準較嚴
銀行對房屋增貸審核比較保守，且貸款成數會因擔保品的價值，影響增貸的額度，故而不易滿足客戶的要求。
房屋二胎貸款（二順位房屋貸款）與房屋增貸比較表
| 比較項目 | 二胎房屋貸款 | 房屋增貸 |
|---|---|---|
| 貸款額度 | 最高可達房屋價值的100％，額度彈性較大。適合大額資金需求，但利率可能較高。 | 受限於房屋殘值，額度較低。利率較低，適合穩定的中小額資金需求，但條件限制較多。 |
| 申辦難易度 | 流程簡單、審核寬鬆。適合急需資金者，審核條件友善，但利率通常比增貸高一些。 | 需經嚴格審核，對信用條件要求高。適合維持良好信用記錄者，但手續繁瑣且時間較長。 |
| 申辦速度 | 撥款速度快，能迅速解決資金問題，但文件準備不足可能延誤。 | 審核時間可能較長，約需7至10個工作天。流程較為繁瑣，但有助降低錯誤風險。 |
| 額外要求 | 無需保人、免財力證明。適合收入不固定或無法提供財力證明者，但利率可能較高。 | 審核後若條件不足，可能要求補件或增加保人，增貸金額也受限於房屋殘值。 |
| 適合對象 | 急需資金周轉，或自營商、小老闆需要快速資金援助者。 | 已償還部分房貸，重視低利率與長期穩定的借款人。適合信用良好且有穩定收入者。 |
▋重點4：房屋二胎貸款申辦流程
資料準備
- 身份證明文件：身份證等。
- 房屋相關文件：房屋所有權狀等。
房屋估價流程
由專業估價師進行房屋市場價值評估，決定可貸金額。
審核步驟與注意事項
- 核查信用條件與貸款用途，部分民間機構無需收入證明。
- 注意申辦機構，是否收取高額服務費。
簽約與撥款時程
簽訂貸款合約後，即可盡速完成撥款。
▋常見問題（FAQ）
- Q1：名下已有多筆信貸，可以直接申請房屋增貸嗎？
- A：若負債比偏高，銀行通常會婉拒增貸，因為增貸審核比一般房貸更嚴格，此時房屋二胎貸款反而更容易通過。
- Q2：房屋二胎貸款一定比信貸或當鋪更貴嗎？
- A：不一定。二胎貸款因有房屋作為擔保，利率往往比信貸、卡債與當鋪更低，且還款期數較長，月付金也更容易負擔。
- Q3：沒有薪轉、收入不固定，自營商也能申請二胎貸款嗎？
- A：可以。合法融資公司審核較具彈性，可利用營業紀錄、轉帳明細等方式佐證收入，不必完全依賴薪轉與財務報表。
- Q4：房屋二胎貸款撥款速度需要多久？
- A：若文件齊全、屋況與權狀明確，通常約3至5個工作天即可完成估價、審核與撥款，適合急用資金的情況。
- Q5：如何判斷融資公司是否安全？
- A：應確認是否政府立案、有統一編號與實體地址，合約條款、利率與費用是否清楚載明，且核准前不得要求先支付任何「手續費」「保證金」。遇到要求先匯款或簽空白文件時務必提高警覺。
