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禾基好貸
2025-04-15
二胎房好貸
作者：禾基好貸
黃先生名下有一塊位於桃園新屋的土地，多年前搭建鋼構鐵皮屋做為自住空間，未經正式建照與建物登記，但屋內水電齊全，生活早已習慣。
近期因故急需資金，向銀行申請土地貸款，卻處處碰壁。
因為建物未作保存登記、無合法使用權，無法將鋼構屋納入擔保品，風險高、若進入拍賣程序，還必須處理建物的問題，因此銀行拒絕承貸，願意承作的民間機構也極為稀少。
眼看貸不到足夠資金，黃先生幾乎考慮出售土地，但決策前，他看到禾基好貸，聯絡請顧問諮詢。
經過專業評估，確認土地交通便利、使用明確、加上建物結構良好，最終順利核貸180萬，幫他渡過危機，也保住安身立命的地方。
目錄
▋ 重點1：土地上有房屋，卻無建物登記的困境
台灣許多民眾擁有農地或建地，早年因無建照、未報請登記，導致土地上雖有建物，卻在不動產系統中呈現「有地無屋」。
常見狀況包含：
- 農地上自行搭建農舍。
- 早期興建鐵皮屋或混凝土屋。
- 未取得使用執照或產權登記的自住房屋。
這類房屋雖已實際使用多年，但在法律上屬於「非登記建物」，不僅產權模糊，在向銀行等金融機構申請貸款時，無法作為正式擔保資產，只能依照土地價值進行評估。
▋ 重點2：銀行核貸條件為何嚴格？
對銀行而言，若土地上建物未登記，會出現以下審核障礙：
- 建物無產權登記，無法估價，不能納入擔保計算
- 拍賣執行困難，建物在法律上視為「附屬物」或「非法建築」，若進入法拍程序，順利拍出的難度較高，甚至必須負擔拆除或協助住戶遷出費用。
即使申貸人已居住多年、房屋結構良好，銀行在法規與作業標準限制下，仍無法提供額度或利率，僅有拒貸一途。因為情況複雜，民間機構一般也不承作此類物件。
▋ 重點3：合法融資企業的承貸條件與做法
不同於銀行及一般民間金融機構，不承作有土地但建築物未登記的物件，融資企業有專屬的方案，可為「有土地及建物，但建物未登記」的案件進行核貸。
通常會有下列流程：
- 勘查土地與建物現況，了解屋況與用途。
- 評估整體使用價值與變現可能性。
- 將建物視為實質附屬價值，納入綜合考量。
- 不拘泥於建物是否登記，而看實際使用與還款能力。
只要土地坐落地點良好，如鄰近市區或交通幹道、使用用途明確、借款人還款能力充足，即有機會取得合理貸款額度。
▋ 重點4：申請流程與應備資料
辦理此類貸款，不需要申請人先去補辦建物登記，流程如下：
- 提出土地權狀與建物照片，說明使用情況。
- 評估建物結構與完整性。
- 委託第三方估價機構評定擔保價值。
- 確定條件後簽約並設定擔保。
- 撥款作業，一般約需7個工作日。
應備文件包括：土地權狀、身份證明、簡要用途說明，視情況提供地籍圖或照片佐證。
▋ 重點5：避開常見陷阱，選對貸款管道
市場上不少業者針對類似這樣的特殊物件，收取高額利息或不合理手續費，申辦前務必確認：
- 是否有政府核發合法營業登記。
- 是否提供書面契約與清楚利率條件。
- 是否允許親自簽約，不強迫代辦或事前繳納費用。
- 是否有實體辦公地點與專人可諮詢。
禾基好貸作為政府合法立案的融資企業，提供專業且合規的貸款評估流程，即便土地上無登記建物，也能協助取得資金，不必賤賣資產或尋求非法管道。
法律小知識：為什麼銀行不接受「有地無屋登記」貸款？
許多民眾對於「明明我有住屋，為什麼銀行說我沒房」感到困惑，以下是關鍵法規與實務原因：
《土地法》
- 第34條：不動產所有權須經登記始生效力。
因此建物未登記，就不具「法律上的存在」，不能設定抵押。
- 第73～74條：土地與建物須分別登記。即便建物存在，若未辦理登記，亦視為「僅有土地」。
《建築法》
- 第25條、第84條：未經核准建照的建物屬於違建，地方政府得依法強拆。
銀行視此類建物為「風險資產」，不具估價或抵押價值。
《不動產估價規範》（內政部公告）
- 估價作業原則中，僅將「具合法產權」資產納入估價範圍。未登記建物若無其他佐證資料，無法列入擔保估值。
行政函釋（財政部、金管會）
- 銀行受《金融機構授信審查規定》約束，核貸時需保守評估風險。非登記建物無法處分、流通，為高風險標的。
實務重點：
雖然民眾自住多年、結構完整，但法律上「沒登記＝沒存在」，銀行不敢輕易核貸。若有貸款需求，可尋求合法融資企業協助，透過現場評估與彈性方案，仍有可能取得週轉資金。
