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禾基好貸
2025-04-01
二胎房好貸
作者：禾基好貸
目錄
- 為何銀行與民間機構不願承作？
- 合法融資企業如何評估與核貸？
- 原保地的法律限制與銀行的顧慮
- 融資企業如何為原住民設計貸款方案？
- 土地上有屋，卻無建物登記的困境
- 融資企業可為此類資產承作貸款
- 持分產權為何難以辦理銀行貸款？
- 4人以下持有，合法融資企業可協助申貸
- 為何銀行拒絕貸款給債務協商戶？
- 合法融資企業，如何協助債務協商戶取得資金？
在房屋與土地貸款領域，銀行雖然是大部分民眾首選資金來源，但審核制度偏向保守，不僅需要薪資轉帳、勞保、財力證明等資料佐證。
同時，需要維持信用卡按時繳清，不遲繳及動用循環利息，更不可有預借現金紀錄，同時還必須在三個月內送件不超過三次，向銀行申辦貸款的成功機率才能提高。
銀行貸款的審核時間，有時須達兩星期，讓需要短期內籌措資金的民眾，無法及時獲得金援解決問題，成為看得到、貸不到的夢想。
再以房屋二胎、二順位貸款為例，除了借款人本身財務條件，房屋用途、產權形式稍有不符，就很可能被婉拒。
許多借款人即使擁有房屋、土地，也會因為條件無法達到銀行門檻，無法順利申貸，陷入資金斷鏈風險。
然而，這些被銀行與民間機構視為「高風險標的」，而不願承貸的房屋與土地，如果交由合法融資企業評估，還是有機會活化變現、取得資金。
以下是５類銀行與民間貸款機構，承作意願低落的房屋與土地類型，同時我們也會清楚敘述，為何對融資企業而言，照樣能承作貸款的原因。
▋ 重點1：宮廟神壇用途房屋
為何銀行與民間機構不願承作？
宗教用途的房屋，如宮廟、神壇等，常見於公寓住家、一樓住宅，因為特殊的使用形式，導致被視為「嫌惡設施」的機率較高，自然影響房屋價值，和銀行等金融機構承辦貸款的意願。
銀行與民間放款機構，不承作宮廟、神壇用途房屋貸款，主要原因在於房屋估值受影響，若屋主無法償還貸款，導致房屋落入法拍市場，不僅拍賣金額低，甚至有可能流標，無法售出。
合法融資企業如何評估與承作
融資業者，以資產變現能力為核心考量，進行現勘評估房屋價值與現況用途，若坐落地段良好、使用穩定，則可透過專案方式提供資金周轉。
▋ 重點2：原住民保留地
原保地的法律限制與銀行的顧慮
原住民保留地的產權歸屬特殊，受《原住民保留地管理辦法》等法律限制，僅限具備原住民身分者才能持有，不得自由買賣、轉讓或出租給非原住民。
導致原住民保留地，在銀行與民間機構眼中，屬於高度限制資產，使得申辦貸款難度高，原因如下：
- 市場流通性極低。
- 無足夠資料作為價值評估。
- 對此類資產熟悉度不足。
融資企業如何為原住民設計貸款方案？
然而，對部分原住民家庭而言，原保地常為唯一可利用的資產，如果無法活化變現，嚴重影響遭遇資金困難時的應變能力。
合法融資企業，不僅了解原住民保留地的法律特性，更能以專案設計方式，協助原住民保留地持有人取得資金，解決困難。
▋ 重點3：有土地、無建物登記
土地上有屋，卻無建物登記的困境
不少民眾名下持有土地，但土地上的房屋未作登記，常見於農地自建農舍、增建鐵皮屋或早年舊式建物。
對銀行而言，「有地無屋」的物件，在貸款有其窒礙難行之處：
- 抵押權僅能設在土地，貸款成數偏低。
- 未登記建物無法估價，不納入擔保價值。
- 拍賣時建物不具法律效益，處分不易。
儘管有些實際案例，使用人已居住未登記的房屋數十年，但由於產權不明、建物不合法，銀行即便願意承作，也會開出極為保守的條件。
融資企業可為此類資產承作貸款
合法融資企業，則會實地調查土地狀況與建物結構，透過第三方估價，評估整體擔保價值。
如果土地坐落交通便利、經評估價值足夠，仍可規劃貸款方案，提供資金運用彈性。
▋重點4：分別共有－持份4人以下
持分產權為何難以辦理銀行貸款？
分別共有（俗稱持分）指一筆土地或建物由兩人以上共同持有，每人擁有一定比例的產權，最常見於繼承、親人贈與或家族共有不動產。
對銀行而言，持分產權的風險來自：
- 權屬未清，無法單獨設定抵押。
- 涉及共有人同意問題，處分困難。
- 共同使用權利模糊，具法律糾紛風險。
即使是僅有兩、三人持有，銀行也極可能婉拒受理，或要求全體共有人出面辦理。
4人以下持有，合法融資企業可協助申貸
合法融資企業，對分別共有總人數4人以下的持分案件，具備更寬鬆的核貸條件。
只要借款人與共有人願意簽署同意文件，即可透過專業處理方式進行設定，讓擁有持分資產的民眾，也能即時取得資金協助。
▋ 重點5：債務協商
為何銀行拒絕貸款給債務協商戶？
債務協商，包含前置協商後清償、協商毀諾後清償、個別協商後清償，代表嚴重信用異常，具體行為包括積欠信用卡、貸款未繳等。
進入債務協商階段的民眾，等同於信用破產，即便名下有房產，在清償之前，無法使用信用卡與向銀行申辦任何類型貸款。
對民間機構而言，債務協商戶的信用狀況，導致還款能力疑慮加深，通常不願意對債務協商戶承作貸款。
合法融資企業，如何協助債務協商戶取得資金？
聚焦於「擔保品價值」而非「信用分數」，對於：
- 剛進入債務協商者。
- 曾有債務協商紀錄。
即使剛進入債務協商階段，融資企業仍會根據民眾名下房產的價值，進行評估，並可安排如房屋二胎貸款等方案，在借款人最需要幫助時，提供穩定資金支援。
結語：五大疑難資產，合法融資企業幫你解決
宮廟用途建築、原住民保留地、無建物登記土地、持分共有產權與債務協商戶，在傳統銀行與民間貸款市場難以被接受。
但從融資企業的角度來看，這些民眾仍持有具有價值的資產，只要經由專業評估與合法流程，還是有機會活化變現，成為關鍵時刻的資金來源。
