▋重點1：分別共有土地、房屋是什麼？為何難以向銀行貸款？

分別共有，是指同一筆土地或建物由兩人以上共同持有，每位共有人擁有一定比例的持分，最常見於家族繼承、共同購地或資產分配。

在法律概念上，只要不是單一人百分之百持有，即屬分別共有。

實務上常見問題包括：

• 沒有實際劃分哪一區塊屬於哪一位共有人。
• 單一共有人無法單方面決定出售整筆土地，或就全筆不動產設定完整抵押。
• 多數重要行為（如設定抵押權）原則上需全體共有人同意。

這些結構特性，使分別共有不動產在估價、處分與貸款操作上，遠比單一所有權標的更為複雜，也成為銀行授信時極度保守的原因之一。

▋重點2：為何銀行與多數民間機構通常不受理？

銀行對分別共有土地與房屋採取保守態度，主要原因如下：

• 無法取得完整抵押權：若非全體共有人共同簽署並同意設抵押，銀行無法對整筆不動產取得足額擔保，授信風險過高。
• 拍賣與變現困難：借款人違約時，通常只能就其「持分」進行拍賣，買家未必能實際使用該標的，市場接受度低，變現困難。
• 估價折扣大：因使用受限、處分不易，分別共有持分常被大幅折價，甚至被直接視為不適合列入承作標的。

一般民間放款業者多半也不承作此類案件，原因包括：

• 變現困難、回收風險高。
• 可能衍生共有人不知情或反對，導致產權爭議與訴訟風險。
• 審核與管理成本高，通常額度有限、效益不佳。

因此，多數金融機構會主動避開分別共有不動產。僅有少數具專業經驗的合法融資企業，願意針對「三人以下持分」案件進行專案評估。

▋重點3：融資企業如何協助「三人以下持分」貸款？

合法融資企業與傳統銀行最大的不同，在於評估標準更貼近實務狀況，能針對三人以下分別共有的案件，設計具操作性的專案機制。

實務作法包括：

• 以主要持分人為核心，評估其持分比例、實際管理權與償還能力。
• 勘查土地與建物位置、環境、使用現況與發展潛力，作為估值依據。
• 確認共有人關係與同意狀況，確保可依法設定擔保，降低後續爭議風險。
• 在符合法規與風控前提下，按可擔保範圍與持分價值核定貸款額度。

對申請人而言，不必貿然出售整筆祖產，也不必放棄分別共有標的。只要條件符合規範與風險控管要求，仍有機會透過專業融資企業取得合理資金。

▋重點4：申請流程與應備資料

分別共有標的的專案貸款，核心在釐清產權結構與實際使用狀態，流程並不如多數人想像中困難。

1. 提供土地或房屋所有權狀影本、分別共有持分資料。
2. 提供申請人身分證明、聯絡方式與基本財務概況。
3. 說明貸款用途（如房屋修繕、家庭支出、事業周轉等）。
4. 由專人現勘，評估地段、使用狀態與市場價值。
5. 配合估價程序，確認可設定擔保範圍後簽約。
6. 完成抵押設定後撥款，順利情況下約 7 個工作日可完成。

應備文件包含：

• 土地或建物權狀影本。
• 持分比例與繼承或登記相關證明文件。
• 申請人身分證明與聯絡資料。
• 貸款用途與還款規劃之簡要說明。

▋重點5：選擇貸款管道前，務必注意這些陷阱

分別共有案件結構複雜，也更容易被不肖業者鎖定，申辦前務必提高警覺，特別注意：

• 避免任何事前收費：尚未核准就要求保證金、代辦費或開辦費者，風險極高。
• 警惕未清楚揭露利率、期數與總費用的業者。
• 小心假借合法公司名義、實際為地下錢莊的貸款廣告。
• 拒絕簽署內容空白或條款不透明的契約或切結書。
• 切勿交出存摺、金融卡、印章或空白本票，避免遭不當挪用。

禾基好貸為政府立案、合法營業之融資企業，核貸前不收費，條件透明、流程可查，有專人說明權益與風險，協助申請人安心運用分別共有資產，而非被資訊落差推向高利風險。

▋法律小知識：為什麼分別共有土地難以設抵押、難以核貸？

分別共有土地難以核貸，核心在於制度設計與抵押權設定門檻：

• 共有人同意原則：對整筆分別共有不動產設定抵押，原則上需全體共有人同意，否則可能影響抵押權效力與後續執行。
• 登記要件限制：不動產權利變動須經登記並由合法權利人簽署，僅具部分持分者，無法單獨就整筆土地設定完整抵押權。
• 授信風險控管：銀行與多數金融機構的內部授信規定，通常將權利關係複雜、處分困難的分別共有標的，列為拒貸或高度保留類別。

因此，在傳統銀行體系中，分別共有資產幾乎被視為操作困難標的。但透過具備法規與實務經驗的合法融資企業，依人數結構、持分比例與實際使用情況設計專案，仍有機會兼顧合規與資金需求，讓資產發揮合理價值。